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不動産に関する物権の対抗要件

不動産にまつわる言葉は普段あまり聞き慣れないものも多く、対抗要件もそのひとつですが民法第177条に規定されています。当事者間で成立した権利関係について、第三者に対して主張するための法律要件をいいます。典型的な例として不動産の売却について考えてみます。A所有の土地をBに売却後、同じ土地をCに二重に売却した場合は、BCのどちらが所有権を主張できるのでしょうか。この場合は先に所有権移転登記をした方が主張できることになります。つまり対抗要件は登記を備えることです。なおこのケースで先にBに売却した事実をCが知っていたとしても、Cが先に登記をすればBに対して所有権を主張できます。

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土地の新所有者に対する対抗要件

土地の所有者がAからBに変わって立ち退きを迫られた賃借人Cは、新所有者Bに対して借地権をもって対抗できるのでしょうか。民法では不動産賃借権が登記されていれば対抗できるとされています。ただし賃貸人の協力を必要とすることから、ほとんど登記されることはなく制度が形骸化しています。このままでは不動産における貸主と借主の力関係には大きな差があるため、弱い立場である借主の保護が必要です。そこで借地借家法では自己名義の登記済建物を所有していることをもって、新所有者Cへの対抗要件としました。また登記済建物の不動産が火災等で滅失しても、その土地に所定の内容の掲示をすることで滅失後2年間は対抗できるとしています。

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